Un avocat new-yorkais estime que les propriétaires devraient faire preuve de prudence en ce qui concerne la loi sur les expulsions pour de bonnes raisons

Une loi adoptée à New York en avril 2024 rend plus difficile l’expulsion des locataires à problèmes des immeubles locatifs.

En tant que propriétaire qui sélectionne les locataires potentiels, il est essentiel de garder à l'esprit les lois locales, étatiques et fédérales sur le logement pour éviter les problèmes juridiques, d'autant plus que les nouvelles législations à travers le pays soutiennent souvent les locataires plutôt que les propriétaires, ce qui inclut la loi sur les expulsions pour de bonnes raisons.

« L'expulsion pour bonne cause est une nouvelle loi à New York. Elle est entrée en vigueur le 20 avril 2024, bien que certaines dispositions soient entrées en vigueur plus tard, le 18 août 2024 », a déclaré Daniel Phillips, associé en litige immobilier chez Belkin. Burden et Goldman, spécialisés dans les litiges entre propriétaires et locataires, ont déclaré par téléphone à Garde ton corps.

Même lorsqu'une sélection appropriée est effectuée, y compris des vérifications d'antécédents, des vérifications de crédit et des recommandations au nom d'un locataire potentiel, les propriétaires se retrouvent parfois avec un locataire qui pose des problèmes.

« Essentiellement, ce que dit la loi, c'est que les locataires du marché équitable qui ne sont pas réglementés, tels que les locataires à loyer stabilisé et à loyer contrôlé, mais les locataires du marché libre, ne peuvent pas être retirés de la possession d'un appartement à moins que le propriétaire ne puisse établir qu'ils sont exonérés. de la loi ou qu'ils ont ce qu'on appelle un motif valable, qui est défini dans la loi pour retirer le locataire de la possession.

Il existe plusieurs types de logements qui sont exemptés de la loi sur les expulsions pour motif valable.

Les maisons appartenant à un propriétaire possédant 10 logements ou moins ne relèvent pas de cette loi, selon NewYork.gov.

Un locataire qui sous-loue puis décide de revenir dans une propriété est également exempté de cette loi, tout comme les logements fournis à un locataire en raison d'un emploi mais qui quitte ensuite son emploi ou est licencié.

D'autres exemples incluent les maisons construites à compter du 1er janvier 2009 ; les logements où les loyers et les expulsions sont déjà réglementés par la loi fédérale, étatique ou locale ; selon NewYork.gov, les maisons situées dans des immeubles en copropriété et en coopérative et les maisons réglementées par le gouvernement fédéral, étatique ou local qui incluent des restrictions de revenu ou de loyer, telles que des bons de la section 8 basés sur des projets. Les maisons saisonnières, les mobil-homes, les chambres d'hôtel et les logements dont le loyer est supérieur à 245 % du loyer équitable du marché sont également exclus de la loi.

Il existe plusieurs motifs différents qui seraient considérés comme des « motifs valables » d'expulsion sur la base de cette nouvelle loi.

« Certains motifs de renvoi qui seraient définis comme un motif valable sont que le locataire est une nuisance, que le locataire n'a pas payé le loyer dû et, encore une fois, il existe une liste d'autres motifs pour renvoyer le locataire », a expliqué Phillips. « Si le propriétaire n'appartient à aucune de ces catégories, qu'il soit exonéré ou qu'il ait un motif de renvoi, alors le locataire est autorisé à rester en possession d'un appartement essentiellement à perpétuité. »

Phillips a déclaré que cette loi protège les locataires potentiellement mauvais, ce qui rend plus difficile pour les propriétaires de les expulser.

« Cette loi aidera à protéger les locataires qui se situent dans la zone grise où ils pourraient ne pas devenir une nuisance ou un mauvais locataire, où vous pourriez les renvoyer. Mais le propriétaire doit toujours faire face à un locataire problématique et Nous ne pouvons pas nous en débarrasser simplement à l'expiration du bail », a déclaré Phillips.

« Donc, cela va aider à protéger les locataires qui sont difficiles et parfois pas doués pour payer le loyer et causer des problèmes au propriétaire, mais peut-être pas au point de pouvoir intenter une action en justice contre eux et les expulser. »

De plus, la loi plafonne les augmentations annuelles de loyer, qui sont actuellement de 8,82 %, selon Phillips.

Plusieurs problèmes de logement sont liés à l'entrée illégale d'un logement par des squatteurs. Dans de nombreux États, de longs litiges avec des squatteurs se déroulent devant les tribunaux.

Bien qu'il soit peu probable que la loi sur les expulsions pour de bonnes raisons soit prise en compte dans une situation de squatter, Phillips a déclaré que la loi protégeant potentiellement les « mauvais locataires » est cohérente avec la manière dont les squatteurs sont protégés contre les propriétaires dans de nombreux conflits de logement.

« Je pense que ce que vous allez voir, c'est qu'un grand nombre de locataires potentiellement mauvais sont protégés, de la même manière que les squatteurs sont en quelque sorte protégés avec des droits qu'ils ne devraient peut-être pas avoir », a déclaré Phillips. « Ces locataires vont être protégés, et les propriétaires vont avoir plus de mal à expulser les locataires problématiques de leurs immeubles. »